Terreno de 1,7 milhão de metros quadrados em Pirituba terá 11 mil unidades de programa habitacional; VGV previsto é de R$ 3 bi

A MRV lança neste mês o seu maior projeto, o Cidade Sete Sóis Pirituba. Serão 11 mil unidades habitacionais em um terreno de 1,7 milhão de m2. Na tradicional comparação com campos de futebol, equivale a 238 gramados.

Serão construídos 64 condomínios de prédios. O número de torres, no entanto, é maior. O primeiro lançamento do projeto consiste em três condomínios, que somam 11 prédios.

O investimento previsto para o bairro, com construções e obras de infraestrutura, é de R$ 2 bilhões. Já o valor geral de venda (VGV) estimado é de R$ 3 bilhões, conta Eduardo Fischer, CEO do grupo MRV&Co. Cerca de 30 mil pessoas devem morar ali.

O Sete Sóis mira principalmente o público do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Segundo o diretor comercial Thiago Ely, a renda necessária para comprar uma unidade parte de R$ 3 mil. Também haverá algumas unidades vendidas fora do programa.

Os lançamentos deste ano terão unidades de 34 a 45 metros quadrados, com dois quartos. Segundo Ely, devem custar de R$ 230 mil e R$ 340 mil. Por seu porte, o Sete Sóis será lançado em seis etapas. A construção deve durar dez anos. Neste ano, os lançamentos vão somar mil unidades. Para 2024 estão previstos mais cinco condomínios, com 2 mil unidades. 

Em 2025 devem vir outros três condomínios.

Pirituba, no noroeste de São Paulo, já abriga o atual maior projeto da MRV, o Gran Reserva Paulista, com 7,3 mil unidades, mas em um terreno menor, de 180 mil metros quadrados. “Tivemos uma experiência positiva com o bairro, vimos que tem demanda”, diz Fischer.

Do total do terreno do Sete Sóis, 750 mil metros quadrados não serão usados para moradia. A área é composta por mata atlântica e pelo córrego Cantagalo. Segundo a MRV, 97% da mata no terreno será preservada e 36 mil mudas serão plantadas. Outros 92 mil metros quadrados serão doados à prefeitura, como contrapartida ao projeto, que definirá a destinação do espaço.

A companhia vai comercializar área para 25 lojas, incluindo a fachada ativa de alguns dos prédios. Haverá ainda sete lotes para uso comercial, para lojas maiores. “Temos obrigação de garantir um mix para complementar a necessidade da demanda residencial”, afirma Ronaldo Motta, diretor de desenvolvimento imobiliário e engenharia da MRV&Co.

"Tem que ter solução de alta capacidade para levar ao metrô”— Victor Pinto

O terreno fica a quase 19 km do Centro de São Paulo. Segundo Motta, os moradores serão atendidos pelas estações Pirituba e Vila Clarice da linha 7-Rubi da CPTM, que ficam a cerca de 3 e 5 km do local. Essa distância poderá ser reduzida com as novas vias que vão cortar o empreendimento, incluindo uma rua que ligará as avenidas Raimundo Pereira de Magalhães e Dr. Felipe Pinel, que margeiam o espaço. Um trecho da avenida também será duplicado pela MRV.

Victor Carvalho Pinto, coordenador do Núcleo Cidade e Regulação do Laboratório Arq.Futuro de Cidades, do Insper, avalia que o projeto é melhor do que o se fez no passado no MCMV, por não estar afastado da mancha urbana e ser composto por prédios, que elevam o adensamento. Mas há ressalvas. A distância para as estações da CPTM não é considerada caminhável, o que exige outro meio de transporte.

“O ponto-chave é a mobilidade, tem que ter uma solução de alta capacidade para levar os moradores até a CPTM e o metrô, e certamente não é o carro”, diz.

Segundo Pinto, seria desejável que empreendimentos do MCMV ficassem nas regiões de eixo de transporte, mais próximas do metrô ou trem. “O governo federal deveria ter critérios de financiamento que orientassem nesse sentido”, afirma.

O terreno, composto por colinas com pastagem, pertence à Companhia City. A MRV entrou no projeto em 2018, e a City é permutante do terreno. Motta conta que serão movimentados 350 mil caminhões de terra na área, para adaptar o declive. Os resíduos serão utilizados no próprio projeto. “Mesmo para a MRV, o projeto tem dimensão diferente, em unidades e em complexidade”, afirma o CEO.

O Cidade Sete Sóis é uma nova linha de produtos da incorporadora, e irá para outras cidades. Salvador receberá 6 mil unidades em seu Sete Sóis. Ali, dois condomínios já foram lançados neste ano. A próxima cidade a ter um lançamento é o Rio de Janeiro, onde o terreno está em fase final de legalização, segundo Ely. O lançamento é previsto para o primeiro trimestre de 2024.

A paulista São José dos Campos também terá um Sete Sóis, a ser lançado no fim do próximo ano ou início de 2025. “Tem outros sendo gestados”, adianta Ely.

Fonte: Valor Econômico